Botániqo se ubica en Cumbayá, centralidad metropolitana (Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial 2015 -2025 (PMDOT).

Con más de 40.000 habitantes y todo tipo de equipamiento urbano, Cumbayá cobra cada vez más importancia como un centro urbano residencial de primer orden.

Botániqo está ubicado en una de las zonas de mayor desarrollo y crecimiento del valle de Cumbayá, próximo al Centro de la parroquia, en una zona de suelo urbano, donde confluyen importantes servicios como centros gastronómicos, espacios de esparcimiento, centros comerciales, supermercados, hospitales, colegios y universidades.

 El diseño del proyecto contempla una gran permeabilidad arquitectónica, a través de varias áreas sociales con cobertura vegetal, acceso a luz, aire y paisaje en cada uno de los departamentos y áreas comunales, diseñadas para vincular a su comunidad.

Botániqo cuenta con más de 5000m2 de áreas verdes dentro del proyecto. Además, Botániqo aportará con una serie de equipamientos y espacios públicos para la ciudad, en el marco de la Resolución del Concejo Metropolitano No. C021-2021, del 14 de marzo de 2021 y el Convenio de Entrega de Aportes Urbanísticos No. EPMMOP-2021-002, del 08 de abril del 2021.

Botániqo se desarrolla en el marco de la Resolución del Concejo Metropolitano de Quito No. C021-2021 del 14 de marzo de 2021, aprobada en base a lo que establece la normativa municipal, por el Concejo. El diseño del proyecto inmobiliario responde al uso y ocupación de suelo permitido por la Resolución, así como a las reglas técnicas de arquitectura y urbanismo del ente rector.

Previo al inicio de la construcción, el proyecto inmobiliario ha sido presentado ante las entidades competentes, la Entidad Colaboradora y la Administración Zonal Tumbaco, para su conformidad con las normas mencionadas previamente y la emisión de las licencias urbanísticas correspondientes.

La Resolución del Concejo Metropolitano de Quito No. C021-2021 aprobó, la zonificación ya existente en la zona, la asignación de datos de uso de suelo, forma de ocupación y edificabilidad para el predio donde se construirá Botániqo, propuestos en el Proyecto Urbano Arquitectónico (PUA) Tomoraguadua, el cual incluye una serie de aportes urbanísticos a cargo del promotor.

La Resolución también aprueba la suscripción de un convenio entre el propietario del predio y el Municipio del Distrito Metropolitano de Quito, a través de la Empresa Pública Metropolitana de Movilidad y Obras Públicas, cuyo objeto es la entrega de los aportes urbanísticos establecidos en un informe técnico de la Secretaría de Territorio, Hábitat y Vivienda.

Un Proyecto Urbano Arquitectónico (PUA) es una figura normada (Ordenanza Metropolitana 210) que permite asignar datos de zonificación a predios con calidad ZC (zona de promoción), en un proceso concertado entre la Municipalidad y el propietario de un predio.

El PUA propone una asignación de datos de uso y ocupación de suelo en base a un análisis urbanístico del entorno y en contraprestación prevé aportes urbanísticos en los siguientes aspectos:

• Áreas verdes
• Equipamientos públicos o privados y/o espacio público
• Propuestas de movilidad que propongan mejoras en la conectividad del sector.

Tras el análisis del PUA y los informes técnicos correspondientes de distintas instancias municipales, el Concejo Metropolitano puede aprobar el mismo. 

Botániqo aportará a la comunidad de Cumbayá equipamiento público, espacio público y áreas verdes.

Estos aportes responden a necesidades existentes, establecidas por actores y autoridades locales y a las prioridades de planificación del territorio.

El coste de estos aportes será asumido por el proyecto, todo los aportes serán transferidos de forma gratuita a la ciudad, de acuerdo a lo establecido en el Convenio No. EPMMOP-2021-022.  

• Estación de Transferencia de Transporte Público

Botániqo aportará con la construcción de la Estación de Transferencia de Transporte Público, la cual se asentará sobre una hectárea de terreno. 

La Estación de Transferencia servirá a un total de 61.511 pasajeros diarios y permitirá descongestionar parcialmente y ordenar el tráfico del Centro de Cumbayá. Esta estación, una necesidad desde hace más de 7 años, estará operativa en un plazo máximo de 36 meses desde el inicio del proyecto. 

Se trata de una estación diseñada con altos estándares constructivos y ambientales, que incorpora en su diseño vegetación, espacios públicos, dispositivos de seguridad y escaleras mecánicas, que permitirán un acceso peatonal rápido y seguro entre la Estación y el Centro de Cumbayá.

De acuerdo al Estudio de Dimensionamiento y Operación de Buses para la Estación de Transferencia en el Redondel del Auqui, todos los días llegan a Cumbayá 33.000 personas. Otras 27.800 personas se movilizan desde Cumbayá hacia distintos puntos de la ciudad. Esto sin contar los más de 60.000 vehículos de transporte particular. 

• Rehabilitación del Conector escénico

Se rehabilitará la vía pública peatonal, conocida como “Conector Escénico” o “Villa Nila”, ubicada en el lindero nororiente del terreno donde se construirá Botániqo. Las mejoras incluirán condiciones de accesibilidad y circulación peatonal, iluminación, señalética y vegetación. Esto permitirá conectar de forma segura el Centro de Cumbayá con el barrio Quinta Bertha y la Estación de Transferencia. Por medio del  Conector se planifica la conexión del futuro Parque Lineal en la zona de la Tejedora, con la zona alta del Centro de la parroquia.

Este corredor peatonal confluye con el circuito de escaleras mecánicas que serán parte de la Estación de Transferencia y una escalinata peatonal. Esto permitirá una conexión segura para los transeúntes entre el Centro de Cumbayá y la Estación de Transferencia de Buses, lo cual acortará las distancias, promoverá mayor movilidad de peatones y acceso a personas con movilidad reducida. 

• Áreas verdes públicas

El proyecto destinará 2667.50m2 de áreas verdes y un parque botánico, aledañas a la Estación de Transferencia, las cuales serán equipadas con mobiliario público, iluminación, vegetación nativa, caminería y senderos. Estos espacios públicos se ensamblan con la red verde de Cumbayá. Estas áreas verdes ayudarán a reducir el ruido y la contaminación ambiental, y a consolidar un anillo de vegetación que genere continuidad vegetal con la quebrada.

• Boulevard sobre la Avenida Interoceánica

El boulevard ubicado en el frente norte de la Avenida Interoceánica será un espacio público el cual conectará con la Estación de Transferencia. El boulevard, de 3600m2, contará con arbolado, mobiliario urbano, espacios de estancia, iluminación, señalética y un frente comercial.

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NO, Botániqo NO se construirá sobre el predio municipal que estaba destinado a la Estación de Transferencia de Transporte Público.

Botániqo se construirá en un predio de propiedad privada, que fue adquirido por su propietario en el año 2012, a través de un proceso de compraventa. El predio es y ha sido siempre de propiedad privada. 

Botániqo NO se construirá sobre una quebrada. Será construido en un terreno de propiedad privada, con pendiente, siguiendo lo establecido en la normativa municipal. El predio, de propiedad privada no tiene ninguna prohibición de construcción, venta o arriendo. El proyecto respeta el retiro de quebrada, de 15 metros, requerido por la norma municipal.

El predio colinda en su lindero sur con la Quebrada del Tejar, de propiedad municipal. La Quebrada del Tejar tiene un tramo abierto, que tiene un uso de suelo de protección y un tramo relleno, que tiene un uso de suelo de equipamiento; este relleno fue realizado por la EPMMOP en el año 2012 como parte de las obras del Escalón de Lumbisí.  De acuerdo a un informe emitido en el año 2018 por la Secretaría de Ambiente del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito el tramo abierto de la quebrada tiene importantes niveles de contaminación, producto de vertidos de aguas no tratadas provenientes de los sectores altos de la parroquia. Estas áreas de quebrada abierta y rellena son de propiedad municipal y el proyecto inmobiliario no se desarrolla en ellas.

EL PROYECTO NO AFECTA A LA QUEBRADA, NI LA QUEBRADA AL PROYECTO.

La quebrada colinda con el predio de desarrollo inmobiliario, sin embargo, el proyecto residencial se desarrolla enteramente en predio privado y respeta los retiros de quebrada previstos en la normativa vigente y considera los estudios de suelo para construir la infraestructura normal en terrenos empinados o a diferente nivel, que incluye muros de contención y el cumplimiento de toda norma de construcción nacional e internacional. El cálculo estructural obedece  a la Norma Ecuatoriana de la Construcción NEC vigente, “Peligro Sísmico, espectros de diseño y requisitos de cálculo para el diseño sismo-resistente”.

Botániqo tiene una importante agenda ambiental, tanto para el interior del proyecto como para el entorno. El proyecto da un tratamiento prioritario a la vegetación existente dentro y alrededor del mismo, así como la incorporación de nueva vegetación y árboles, propios de la zona, en las áreas aledañas al proyecto.

El desarrollo inmobiliario contempla usar solo el 35% del terreno en planta baja, flexibilizando el 65% para áreas verdes. El proyecto se encuentra registrado para la Certificación Edge, una certificación para construcciones sostenibles, que se obtiene por el cumplimiento de parámetros de ahorro en energía eléctrica y agua en las edificaciones, así como eficiencia energética en la producción de los materiales utilizados para la construcción.

Botániqo cuenta con el Certificado Ambiental No. GADMDMQ-SUIA-2021-CA0595, otorgado por la Secretaría de Ambiente del Municipio de Quito el 18 de agosto de 2021, pese a que, de acuerdo con la normativa ambiental vigente y el catálogo de actividades industriales del MAEE, el proyecto no está obligado a contar con dicho permiso; pues no existe un impacto ambiental relevante. También cuenta con un estudio de impacto ambiental realizado por la consultora ambiental SAMBITO y, de acuerdo al Certificado de Intersección, emitido por el Ministerio de Ambiente, Agua y Transición Ecológica, el área del proyecto Botániqo “NO INTERSECA con el Sistema Nacional de Áreas Protegidas (SNAP), Patrimonio Forestal Nacional y Zonas Intangibles”

Todas las obras del proyecto relacionadas con el proyecto Botániqo y los aportes urbanísticos a se regirán por la Guía de Buenas Prácticas Ambientales, emitida por la Autoridad Nacional Ambiental y que US  ya aplica en otras de sus obras.

El proyecto en comercialización contempla un poco más de 200 unidades de vivienda, de uno, dos y tres dormitorios, distribuidas en más de una hectárea de terreno.

Cuenta con aproximadamente 300 estacionamiento (visitas incluidas) lo cual implica 1,2 estacionamientos por vivienda, índice muy por debajo del ratio estándar de Cumbayá o Tumbaco donde la estadística actual es de 2,2 estacionamientos por vivienda.

La altura de las torres en el diseño arquitectónico del proyecto varía. Esta se ha establecido de acuerdo a lo previsto en el PUA, que permite redistribuir coeficientes de ocupación del suelo (COS), lo cual faculta a liberar espacio a nivel de planta baja y redistribuirlo en pisos superiores.

El diseño arquitectónico del proyecto también toma en cuenta la norma técnica para la construcción en terrenos con pendientes, lo que permite que la altura del proyecto se pueda medir desde el nivel de planta baja para arriba y desde el nivel de planta baja para abajo. Hay varios ejemplos en Quito de construcciones en pendiente que se ajustan a esta normativa.

El impacto es menos del 1% en relación al volumen de vehículos que circulan por la Av. Oswaldo Guayasamín (más de 60.000 vehículos al día en el sector del redondel del Auqui de los cuales el 90% son autos particulares, el 4% unidades de transporte público, el resto transporte escolar, transporte de carga y motos).

Con el proyecto de la Estación de Transferencia, parte de los aportes urbanísticos de Botániqo, se contribuirá a la descongestión parcial, organización del tránsito y descontaminación de la Av. María Angélica Idrovo, pues este equipamiento prevé un reordenamiento del transporte público que mejorará la circulación vehicular a lo largo de la avenida y beneficiará a los miles de usuarios que acuden cotidianamente a la parroquia desde el norte, centro y sur de Quito, así como desde las demás parroquias nororientales.

Conjuntamente con los aportes en espacios públicos (boulevard sobre predio municipal hacia la Av. Interoceánica, escalinata pública, rehabilitación del conector escénico) el proyecto contribuirá al cambio de la matriz de movilidad, favoreciendo los desplazamientos peatonales.

Por la ubicación estratégica de Botániqo, sus habitantes no dependerán de sus vehículos para realizar varias de sus actividades. Estarán a 5 minutos a pie del Parque de Cumbayá, a 3 minutos del Megamaxi, a 10 minutos del Hospital de los Valles, a 10 minutos del Paseo San Francisco y a 12 minutos de la Universidad San Francisco, todas distancias caminables. 

Una de las características de Quito es su topografía irregular, muchos proyectos inmobiliarios se desarrollan en terrenos con pendiente.

La altura de las torres, en el diseño arquitectónico del proyecto inmobiliario, toma en cuenta las reglas técnicas de arquitectura y urbanismo para la construcción en terrenos con pendiente, así como la posibilidad de redistribuir el espacio que no se utiliza en planta baja.

Esta normativa prevé que el número de pisos permitidos por la zonificación del predio se contabilice desde el nivel de planta baja hacia arriba - es decir desde el nivel de la Avenida María Angélica Idrovo, que es la vía con la que colinda el proyecto. Los pisos que se desarrollan desde la planta baja hacia abajo, (en niveles de subsuelo o bajo el nivel natural del terreno), no se contabilizan para la altura.

Adicionalmente, de acuerdo al Art. 21 de la Ordenanza Metropolitana No. 210, “Los coeficientes resultantes de la asignación de datos podrán ser objeto de redistribución sin superar el COS Total”. Este proyecto puede redistribuir los coeficientes de ocupación del suelo, es decir, área útil que no se ocupe a nivel de planta baja (COS PB), lo cual faculta a transferir área edificable liberada en planta baja hacia los pisos superiores. (Art. 21 de la Ordenanza 210), incrementándose así el número de pisos.

En el siguiente gráfico se puede ver proyectos vecinos de más de 4 pisos de altura por los niveles naturales del terreno.

SI el proyecto cuenta con permiso de construcción. El pasado 21 de febrero la Administración Zonal Tumbaco emitió la autorización para intervenciones constructivas mayores LMU-20 del proyecto Botániqo, ubicado en Cumbayá. La licencia permite el inicio de los trabajos constructivos para el proyecto inmobiliario.

La preventa en planos es una práctica normal, siempre y cuando se protejan los intereses de los compradores. La normativa ecuatoriana permite promocionar comercialmente un proyecto a través de la figura del fideicomiso inmobiliario.

El predio en el que se desarrollará Botániqo ha sido aportado al Fideicomiso Botániqo. El Fideicomiso garantiza los aportes de los promitentes compradores, los cuales no pueden ser usados hasta el inicio de la construcción.

Cada dólar que se pone en la construcción genera $2.9 dólares en la economía total. La actividad inmobiliaria genera encadenamientos productivos.

El desarrollo inmobiliario es un dinamizador importante de la economía y un sector clave para reactivar la misma y generar empleo, pues es intensivo en mano de obra.

Botániqo generará alrededor de 600 trabajos directos en obra al año. Será una oportunidad de trabajo formal para cientos de personas de bajos ingresos, en su mayoría mano de obra no calificada, la más golpeada por los efectos de la pandemia y la crisis económica. 

Botániqo tiene el potencial de generar entre 1800 y 3000 empleos indirectos al año, ligados a la cadena de valor de la construcción, la cual incluye mayoritariamente pequeñas y medianas empresas. De acuerdo a información de la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Ecuador (APIVE), la construcción genera entre 3 y 5 empleos indirectos por cada empleo directo, el 72% de los materiales e insumos requeridos para construir una vivienda son fabricados localmente, de origen nacional.

Los distintos proyectos de Uribe Schwarzkopf ofrecen empleos formales en Quito a un promedio de 900 y 1000 personas en obra cada año,  de los cuales entre el 9% y 10% son ocupados por mujeres, muy por sobre el promedio nacional que es inferior el 2%.